Porównanie rynku: Hiszpania – Polska

Hiszpania jest tańsza niż Polska – krzyczą niektóre nagłówki gazet czy portali internetowych. W praktyce sprawa jest znacznie bardziej skomplikowana. Po pierwsze, porównywać można jedynie rzeczy podobne. Po drugie, uwzględnić koszty zakupu, a po trzecie – warto uświadomić sobie jak szybko rodzima gospodarka doganiała przez ostatnie dekady kraje UE. I nie chodzi tylko o tak  abstrakcyjną miarę jaką jest PKB, ale bardzo namacalne rzeczy, jak chociażby siła nabywcza zarobków, które w Polsce są już o krok od poziomu hiszpańskiego.

Średnia cena m kw. mieszkania w Hiszpanii wyniosła w sierpniu 2025 roku 1993 euro za m kw. – wynika z danych hiszpańskiej Naczelnej Rady Notarialnej[1]. Uwzględniając kurs z tego okresu (około 4,25 złotych za euro), otrzymujemy wynik na poziomie około 8470 złotych za metr kwadratowy.

To faktycznie mniej niż wynika ze statystyk GUS dla Polski. Nasz rodzimy urząd w danych za pierwszy kwartał 2025 roku wyliczył bowiem, że przeciętne mieszkanie w Polsce sprzedawane było za 8918 złotych za metr. Takie proste zestawienie może sugerować, że mieszkania w Hiszpanii są tańsze. Problem w tym, że obraz jest znacznie bardziej złożony.

Hiszpania ma inne metry

Diabeł jak zwykle tkwi bowiem w szczegółach. Jednym z nich jest fakt, że w Hiszpanii inaczej niż w Polsce liczy się powierzchnię mieszkań. Jeśli w ogłoszeniu znajdziemy informację o „superficie construida”, to oprócz naszej rodzimej powierzchni użytkowej, do metrów nieruchomości doliczona może być też powierzchnia pod ścianami, szachtami instalacyjnymi oraz udział w częściach wspólnych (korytarze, klatki schodowe czy patio). W praktyce może to sztucznie zawyżać metraż o 15-30%. Uwzględnienie tego tylko faktu oznacza, że średnie ceny transakcyjne w Hiszpanii są jednak o około 10–25% wyższe niż wynikałoby z prostego porównania z Polską.

Warto porównywać nieruchomości podobne

To jednak nie wszystko. Porównywanie poziomu cen mieszkań czy apartamentów ma sens jedynie, jeśli weźmiemy pod uwagę nieruchomości podobne. Nic nie da nam przecież porównanie ceny nowoczesnego apartamentu w Polsce z zaniedbaną kamienicą w Hiszpanii i odwrotnie. Jednym z kluczowych czynników decydujących o cenie jest oczywiście lokalizacja. Weźmy więc pod uwagę najdroższe miasto na prawach powiatu w Polsce, czyli Sopot. Zgodnie z danymi GUS przeciętna cena transakcyjna w Sopocie na początku 2025 roku nie przekroczyła 20 tys. zł za metr kwadratowy. Jest to stawka dla wszystkich sprzedanych nieruchomości. W przypadku rynku pierwotnego ceny są co do zasady wyższe (ze względu na oferowany standard), ale też bardziej zmienne (ze względu na bardzo ograniczoną podaż).

Porównywalną do Sopotu lokalizacją, ale w Hiszpanii może być Sitges. Jest to stylowy kurort, bardzo dobrze skomunikowany (30–40 min do Barcelony), z silnym rynkiem drugich domów, mieszaniną turystyki, sztuki i zamożnych rezydentów. Spójrzmy więc na ceny. Zgodnie z danymi przedstawionymi w raporcie o mieszkalnictwie w gminie Sitges, przeciętna cena transakcyjna w tej lokalizacji wyniosła 5,2 tys. euro za m kw.[2] Po uwzględnieniu specyfiki liczenia metrażu nieruchomości w Hiszpanii, daje nam to kwotę odpowiadającą od ponad 25 do prawie 29 tysięcy złotych za metr, czyli znacznie więcej niż w Sopocie. W tym wypadku również mówmy o całym rynku – zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. W przypadku mieszkań od deweloperów również w Sitges stawki byłyby wyższe od wspomnianej średniej.

Koszty transakcyjne w Hiszpanii są nawet kilka razy wyższe niż w Polsce

Cena, którą trzeba zapłacić za mieszkanie to jednak nie wszystko. Składnikiem kosztu zakupu są jeszcze koszty transakcyjne, na które składają się w szczególności: obsługa przez pośrednika, notariusza i podatki. Tu również porównanie bezapelacyjnie wygrywa Polska. Przy zakupie nieruchomości „nad Wisłą” czekają nas bowiem znacznie niższe dodatkowe koszty niż w Hiszpanii. Nabywca nieruchomości w Polsce musi wydać na koszty transakcyjne od około 2% do 5% ceny nieruchomości. W przypadku Hiszpanii jest to od 7,5% do 14% ceny nieruchomości – wynika z szacunków portalu Global Property Guide.

Jesteśmy o krok od hiszpańskich zarobków

Wspomniane trzy kwestie w sposób dobitny pokazują, że nieruchomości w Hiszpanii tylko z pozoru wydawać się mogą tańsze niż w Polsce. Jeśli jednak Polska dalej będzie szybko nadrabiała dystans wobec gospodarek krajów starej Europy, to ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Nie ulega przecież wątpliwości, że całe dekady aspiracją naszego kraju i społeczeństwa, było dążenie do zachodniego standardu życia. Tak wyznaczony cel, poparty wytężoną pracą, daje już wymierne efekty. I nie chodzi tu tylko o abstrakcyjną miarę jaką jest wielkość PKB, która plasuje w 2025 roku Polskę w gronie 20 największych gospodarek na świecie. Efekty widać już też w portfelach obywateli. Z danych Eurostatu za 2024 rok wynika bowiem, że siła nabywcza średnich zarobków w Polsce (ponad 18 tysięcy euro) jest już o krok od analogicznej miary dla Hiszpanii (ponad 20 tysięcy euro).

Zespół Analiz

[1] https://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?uuid=0ee0e571-f109-40dc-9a3e-4b215db37741&groupId=2289837

[2] https://media.diba.cat/diba/indicadors-habitatge/plots/plots/08270.pdf