Nieruchomości – fundament majątku
Ponad połowa majątku osób bogatych ulokowana jest na rynku nieruchomości – sugeruje Wealth Report firmy Knight Frank. Trudno się temu dziwić skoro portfel inwestycyjny nie powinien składać się jedynie z ryzykownych aktywów. Przy tym obligacje mają ograniczoną zdolność do ochrony przed inflacją nie mówiąc już o bankowych depozytach, które po prostu nie są stworzone dla osób z grubszym portfelem.
Nieruchomości to bardzo wdzięczna klasa aktywów. Ich wartość ma tendencję do wzrostu – często przekraczającego inflację, a do tego z dzierżawy lub wynajmu można czerpać bieżące przychody wyraźnie przewyższające koszty utrzymania mieszkania czy apartamentu. Pewnie też dlatego nieruchomości są często klasyfikowane w gronie aktywów stabilnych i bezpiecznych.
Złoto nie zawsze świeci
Czy znaczy to, że ceny działek, mieszkań czy lokali użytkowych nie mogą spaść? W żadnym wypadku nie, choć to samo można powiedzieć o złocie, które co prawda w dłuższym terminie zwykło zyskiwać na wartości, ale zdarzały się okresy przecen o większej magnitudzie niż te spotykane w sektorze mieszkaniowym. Przecież jeszcze w latach 2011 – 2013 żółty kruszec staniał nawet o prawie 40%. Ponadto złoto z jednej strony jest narażone na kradzież, a z drugiej nie można go wynająć lub wydzierżawić, aby czerpać z tego tytułu bieżące dochody.
Ponad połowa majątku w nieruchomościach
Pewnie też dlatego złoto zajmuje dopiero 10 pozycję w portfelach inwestycyjnych światowych krezusów, a nieruchomości odpowiadają za ponad połowę aktywów osób bogatych – wynika z publikacji Wealth Report przygotowywanych cyklicznie przez Knight Frank. Na tak wysoki wynik składają się zarówno domy, apartamenty i rezydencje kupione na własne potrzeby, jak i takie, których zadaniem jest generowanie zysku (mieszkania, hotele, lokale użytkowe, magazyny, centa danych itp.).
Podobnie wygląda to na całym globie i nie ma się tu czemu dziwić – portfel inwestycyjny nie powinien przecież opierać się jedynie na inwestycjach o podwyższonym profilu ryzyka. Nieodzownym elementem są też komponenty dające poczucie bezpieczeństwa. Tu wybór jest dość ograniczony – lokaty, obligacje, złoto czy nieruchomości – to najczęściej rozważany kwartet.
Promocyjne depozyty nie są stworzone dla osoby zamożnej
Problem w tym, że przeciętne bankowe lokaty są przeważnie oprocentowane o 1-2 pkt. proc. poniżej stawek na rynku międzybankowym (WIBOR 3M) czy podstawowej stopy procentowej banku centralnego. W bankach są oczywiście dostępne promocyjne lokaty, których oprocentowanie jest wyższe niż obowiązujący w danym momencie koszt pieniądza, ale co do zasady nie są to rozwiązania dla osób zamożnych.
Cóż z tego, że bank próbując namówić nas na korzystanie z jego oferty, zaproponuje oprocentowanie trochę wyższe od podstawowej stopy procentowej NBP, jeśli oferty te są obarczone całą masą ograniczeń i dodatkowych obowiązków. Weźmy za przykład ofertę z października 2025 roku – miesiąca tradycyjnie kojarzącego się z oszczędzaniem. Aby ulokować milion złotych w ramach promocyjnych lokat należałoby rozdzielić pieniądze na aż 16 produktów, bo w ramach promocji rzadko można ulokować do 100-200 tysięcy złotych. Częściej limitem jest co najwyżej od 10 do 30 tysięcy. To jednak nie wszystko, bo większość promocji jest przewidziana dla tzw. „nowych klientów”, a do tego promocje kończą się po co najwyżej kilku miesiącach. Czyli nawet otwierając kilkanaście lokat i kont oszczędnościowych, które dodatkowo wymagają przeważnie założenia jeszcze zwykłego konta, instalacji aplikacji bankowej, wyrobienia i korzystania z karty płatniczej, przelewania co miesiąc wynagrodzenia i wyrażenia „zgód marketingowych”, to po maksymalnie kilku miesiącach promocje się kończą i trzeba szukać kolejnych. Co więcej, po skorzystaniu z takich promocji wybór wyraźnie się zawęża, bo w oczach dotychczasowych depozytariuszy nowym klientem ponownie staniemy się nie wcześniej niż po upływie kilkunastu miesięcy.
Obligacje ustępują nieruchomościom
Takich ograniczeń nie mają obligacje skarbowe. Tu oferta skierowana do odbiorcy detalicznego jest dość zróżnicowana i Minister Finansów gotów jest przyjąć na swoje konta niemal nieograniczony zasób gotówki od mniej lub bardziej zamożnego inwestora, a w zamian oferuje możliwość ulokowania środków na okres od 3 miesięcy do 12 lat. Jak ta inwestycja wypada w dłuższym terminie? W ciągu ostatniej dekady było to rozwiązanie bez porównania lepsze od przeciętnej rocznej lokaty.
Minusem detalicznych obligacji skarbowych jest jednak ich ograniczona zdolność do ochrony pieniędzy przed inflacją. Co prawda, w ofercie rządowych papierów są też takie, których oprocentowanie jest wyliczane poprzez dodanie do inflacji marży zysku, ale ta przy wyższym wzroście cen dóbr i usług, potrafi być z nawiązką pochłonięta przez „podatek Belki”. Daniny od zysków kapitałowych, przy detalicznych papierach skarbowych, w żaden sposób uniknąć się nie da.
Inflacja niweluje zyski z obligacji i lokat
Najłatwiej mechanizmy te przedstawić w dłuższym okresie i na konkretnych przykładach. W latach 2015-2025 oszczędzanie z wykorzystaniem przeciętnych rocznych lokat dałoby nam zarobić łącznie zaledwie 21% – wynika z danych NBP. To poniżej 2% rocznie (zakładamy reinwestowanie odsetek). Problem w tym, że inflacja skumulowana za lata 2015-2025 wyniosła około 57%. W efekcie pieniądze trzymane na przeciętnej bankowej lokacie szybciej traciły swoją siłę nabywczą niż banki dopisywały do nich odsetki. To dlatego po skorygowaniu o inflację wynik oszczędzania pieniędzy w ramach bankowych depozytów jest ujemny i wynosi łącznie około -23%, czyli – 2,6% w ujęciu rocznym.
Znacznie lepsze efekty w tym czasie osiągnął ktoś, kto swoje pieniądze powierzył Ministrowi Finansów. Nabywca 10-letnich obligacji skarbowych, który papiery te nabył w 2015 roku i przetrzymał do okresu ich zapadalności, zarobił przeciętnie prawie 62% po opodatkowaniu, W ujęciu rocznym daje to niecałe 5% zysku, ale po skorygowaniu o inflację wychodzimy niewiele ponad kreskę (0,3%).
Nawet szalony rajd cenowy złota to wciąż za mało
Rajd cen złota z lat 2025-2024 skokowo podbił wyniki tego rodzaju inwestycji i choć królewski kruszec nie ma zdolności do wypłacania dywidend czy czynszów, to i tak wyniki tej inwestycji są imponujące. Po wyznaczeniu kolejnych historycznych rekordów uncję trojańską w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku można było sprzedać przeciętnie aż o 175% drożej niż średnia cena zakupu z analogicznego okresu 2015 roku. To średniorocznie daje nam ponad 10% nominalnego i prawie 6% zysku skorygowanego o inflację. To lepsze wyniki niż w przypadku zakupu mieszkania w jednym z 6 dużych miast (z wyłączeniem Warszawy) – szczególnie gdyby stopę zwrotu z nieruchomości skorygować jeszcze o koszty utrzymania lokalu.
Przy tym trzeba mieć świadomość, że zupełnie inaczej wyglądałyby wyniki inwestowania w złoto, gdybyśmy analogiczne obliczenia zrobili dla okresu sprzed rajdu cenowego żółtego kruszcu, czyli na przykład od 2013 do 2023 roku. Wtedy średnioroczny zysk byłby 3-4 razy niższy niż w omawianym przykładzie. Ponadto nieruchomości mają przeważnie tę przewagę, że można czerpać zyski z ich wynajmu. Bazując na danych NBP można szacować, że mieszkanie przeznaczone na wynajem dawało w badanym okresie roczny zarobek na poziomie około 5% wartości nieruchomości. Po uwzględnieniu tego strumienia dochodów zakup mieszkania w dużym mieście zyskuje na atrakcyjności, a średnioroczny wzrost przekracza 6% po skorygowaniu o inflację i 11% w ujęciu nominalnym.
Zespół analiz