Ceny mieszkań w Polsce

Ceny mieszkań rosły w Polsce w tempie wynagrodzeń

Warto mieć więc świadomość, że w ciągu 10 lat (licząc do 2 kwartału 2025 roku) przeciętne wynagrodzenia w Polsce wzrosły o prawie 120%. To znaczy, że dziś są trochę ponad dwa razy wyższe niż dekadę temu. A jak na tym tle wypadają ceny mieszkań? Podobnie. Wstępne dane NBP na temat cen mieszkań na 7 największych rynkach sugerują, że w analogicznym okresie nieruchomości zdrożały o 124%.

Oczywiście duża w tych zmianach „zasługa” inflacji. W ujęciu realnym, a więc po skorygowaniu nominalnego wzrostu wynagrodzeń o inflację i tak otrzymujemy jednak całkiem solidny wynik zgodnie z którym za przeciętną pensję można kupić o około 40% więcej niż dekadę temu. Robiąc podobne wyliczenia dla mieszkań w największych miastach otrzymalibyśmy wynik sugerujący, że realnie zdrożały one w ciągu dekady o niecałe 43%. Ceny nieruchomości szły więc w ostatnich latach „łeb w łeb” z płacami. To mocny argument przemawiający za tym, że zmiany cen nieruchomości w Polsce – pomimo ich wysokiej dynamiki – mają mocne fundamenty.

Coraz trudniej kupić w Hiszpanii czy Grecji

Pod tym względem sytuacja w Polsce jest więc znacznie lepsza niż w większości krajów Europejskich. Dane urzędowe sugerują, że na przykład w Portugalii ceny nieruchomości wrosły w latach 2015-2024 o prawie 45% mocniej niż dochody ludności. Tak wysoki wynik każe zadać pytanie o to czy ceny mieszkań w Portugalii nie oderwały się przypadkiem od racjonalnych fundamentów. Prawie 30-dysproporcja wydłużyła też drogę do własnego mieszkania w Holandii, a w aż 8 krajach ceny wzrosły o od 10 do 20% mocniej niż płace. W gronie tym mamy m.in. Czechy, Grecję i Hiszpanię.

Centrum Warszawy w połowie europejskiej stawki

Bardziej przemawiają do nas jednak przeważnie konkretne liczby – na przykład stawki za metr kwadratowy. Te plasują rodzimy rynek nieruchomości mniej więcej w połowie stawki. Średnia cena mieszkania w centrum Warszawy była bowiem pod koniec 2025 roku wyceniana przez portal Numbeo na około 25 tysięcy złotych. To wyraźnie mniej niż średnia dla przebadanych stolic, w których za przeciętny metr trzeba płacić ponad 38 tysięcy złotych – wynika z danych zebranych dla 33 krajów. Przy tym jest to stawka dla przeciętnej nieruchomości, a nie apartamentu lub mieszkania o podwyższonym standardzie – wszystko po to, aby zachować porównywalność pomiędzy centrami europejskich stolic.

Drożej niż w Warszawie jest na przykład w Lizbonie (ponad 26 tys. zł za metr kwadratowy), Madrycie (prawie 31 tysięcy za metr), Wiedniu (prawie 40 tysięcy), Paryżu (50 tysięcy) czy Londynie (72 tysiące). Niekwestionowanym liderem jest Monako, gdzie cena m kw. dobija już do 300 tysięcy złotych za metr.

Na drugim biegunie mamy Kijów ze średnią ceną poniżej 9 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Taniej niż w Warszawie jest też w stolicy Rumunii, Bułgarii czy Węgier. Pewnym zaskoczeniem może być też fakt, że niższe niż w Warszawie ceny za metr znajdziemy też w Atenach czy Brukseli. W pierwszym przypadku wciąż widzieć możemy efekty kryzysu zadłużeniowego, ale też faktu, że w centrum Aten mamy dużo starego budownictwa, a Grecy zarabiają wyraźnie gorzej niż Polacy. W przypadku Brukseli powodem z pozoru atrakcyjnych stawek w centrum miasta mogą być ekstremalnie wysokie koszty transakcyjne (głównie podatek) oraz fakt, że centralne dzielnice stolicy Belgii nie są wcale uznawane za atrakcyjne do mieszkania.

Zespół Analiz