Spadające oprocentowanie depozytów zmusza do szukania alternatyw
Spadające oprocentowanie lokat coraz częściej skłania do poszukiwania alternatywnego sposobu lokowania kapitału. To ważne, bo gospodarstwa domowe trzymają w bankach bajońską sumę prawie 1422 miliardów złotych. To mniej więcej tyle, ile warte są wszystkie mieszkania w całym Trójmieście, Warszawie i Krakowie.
Przeciętna roczna bankowa lokata była w listopadzie 2025 roku oprocentowana na zaledwie 3,26% – wynika z danych NBP. To o połowę mniej niż jeszcze 3 lata wcześniej. A gdyby tego było mało, to najprawdopodobniej nie jest jeszcze koniec spadków w depozytowych ofertach banków. Kolejne będą jednak dla oszczędzających znacznie bardziej dotkliwe, bo sprowadzą bankowe stawki do poziomów trudnych do zaakceptowania.
Oprocentowanie lokat będzie jeszcze spadać
Warto przy tym wiedzieć, że listopadowe dane na temat oprocentowania nie uwzględniają jeszcze w pełni dotychczasowych cięć stóp procentowych. Do tego z formułowanych dziś prognoz wynika, że w 2026 roku RPP zdecyduje się na kolejne obniżki kosztu pieniądza. Co więcej, na banki nałożony został właśnie wyższy podatek dochodowy CIT. Normą jest, że takie dodatkowe koszty instytucje te będą chciały przynajmniej częściowo przerzucić na swoich klientów. Doświadczenie pokazuje, że najłatwiej zrobić to kosztem oszczędzających, czyli poprzez obniżanie oprocentowania depozytów.
Poniżej 3% na zakupy ruszają nabywcy gotówkowi
Już niebawem przeciętne oprocentowanie rocznych lokat spaść może więc poniżej 3%. Dane historyczne dowodzą, że jest to bariera, po której przekroczeniu skala zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym wyraźnie rośnie, aby gwałtownie przyspieszyć w momencie, w którym przeciętna roczna lokata zaczyna wypłacać nie więcej niż 2% w skali roku.
Dlaczego 3% to psychologiczna bariera, która robi aż tak dużą różnicę? Taki poziom oprocentowania jest już na tyle niski, że trudno mu konkurować z mieszkaniówką zarówno pod względem możliwych do uzyskania zysków z wynajmu jak i potencjalnych zmian cen w przyszłości. Nawet dziś wynajem pozwala przecież zainkasować około 5% wartości nieruchomości. To już jest poziom, który uzasadnia ponoszenie dodatkowego ryzyka związanego z zakupem nieruchomości i czerpaniem zysków z wynajmu.
To jednak nie wszystko. Dane historyczne dowodzą, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości na rozwiniętych rynkach zwykły rosnąć o około 1-2 pkt. proc. ponad wskaźnik inflacji (CPI). Gdyby ten była w Polsce na zakładanym przez NBP poziomie 2,5%, to oznaczałoby, że na przestrzeni lat ceny nieruchomości mogą drożeć w tempie około 3-5% rocznie. To znowu zaczyna być więcej niż „płacą” dziś przeciętne roczne lokaty.
Przy tym jasnym jest, że nikt nie gwarantuje nam ani zysków z wynajmu, ani tego, że nieruchomości dalej będą drożeć tak jak w przeszłości. Jeśli jednak historyczne prawidłowości miałyby powtórzyć się w kolejnych latach, to przy spadku oprocentowania lokat poniżej 3%, rynek mieszkaniowy kusi zarówno szansą na wyraźnie wyższy zarobek z wynajmu, jak i wyższy od bankowej stawki potencjał do wzrostu wartości w czasie. Takiemu dubletowi coraz trudniej się oprzeć – szczególnie im niżej spadają „procenty” obiecywane przez banki w zamian za powierzenie im kapitału.
Zakupy gotówkowe wrócą do normy?
Przy tym trzeba mieć świadomość, że najsilniejsze powiązanie pomiędzy oprocentowaniem depozytów i skalą zakupów gotówkowych mieszkań ukazują dane banku centralnego za okres od 2012 roku do początku 2020 roku. Prawidłowość ta umyka jednak, gdy spojrzymy na liczby za kolejne lata. Powody były proste – wybuch epidemii, agresja Rosji na Ukrainę oraz późniejsza wzmożona inflacja. Pierwsze dwa wydarzenia chwilowo mroziły obrót na rynku mieszkaniowym doprowadzając w skrajnym przypadku do sytuacji, w której na zakup nowych mieszkań na 7 największych rynkach przez kwartał Polacy wydali niecałe 300 milionów złotych (2 kwartał 2020 roku).
Potem jednak zarówno niemal zerowe stopy procentowe, jak i dwucyfrowa inflacja czy zbliżający się program dopłat do kredytów powodowały gwałtowny zryw nabywców dysponujących gotówką. Potrafili oni na zakup nowych mieszkań tylko w 7 polskich miastach wydać w ciągu zaledwie kwartału nawet ponad 7 mld zł (2 kwartał 2023 roku).
Oszczędności warte tyle co wszystkie mieszkania
Przy tym trzeba mieć świadomość jak relatywnie niewielka część środków zgromadzonych na bankowych depozytach wystarczy, aby wyraźnie rozruszać koniunkturę w mieszkaniówce. Z dostępnych danych banku centralnego wynika bowiem, że gospodarstwa domowe trzymały w bankach prawie 1422 mld zł (stan na listopad 2025 roku).
Wystarczy, że na pierwotny rynek mieszkaniowy popłynie zaledwie promil tej kwoty, aby skokowo wzrosła skala zakupów gotówkowych mieszkań. Jako ciekawostkę warto dodać, że za ponad 1400 mld złotych można kupić wszystkie nieruchomości mieszkaniowe istniejące nie tylko w całym Trójmieście, ale pieniędzy starczyłoby jeszcze na wykupienie wszystkich mieszkań i domów w Warszawie i Krakowie.
Zespół analiz